Z našich a dalších informací víte, že je ve sněmovně projednáván návrh nového občanského zákoníku, jehož působnost se bude dotýkat zemědělství, zejména v oblasti nájmů půdy a staveb na pozemcích.

 

V současné době je stav projednávání takový, že návrh jde do 2. čtení a ministr spravedlnosti připravuje komplexní pozměňovací návrh. Ten by měl být sestaven z velkého množství stávajících pozměňovacích návrhů poslanců.

 

V dnešní informaci vám zasíláme k této problematice komplexní podrobnou informaci, včetně našich návrhů řešení, které budeme prosazovat formou pozměňovacích návrhů, pokud to bude potřeba. To se uvidí, jakmile bude znám a analyzován komplexní pozměňovací návrh ministra spravedlnosti, jehož vydání očekáváme v nejbližších dnech.

 

Uvědomujeme si, že se jedná o záležitost zcela zásadní a v případě potřeby bude nutné jednat s místně příslušnými poslanci. K tomu dostanete veškeré informace

 

                                                                                                                      Ing. Jan Veleba

                                                                                                                      prezident AK ČR

 

Návrh nového občanského zákoníku a negativní dopady návrhu do oblasti zemědělství:

 

Nový občanský zákoník tvoří „rekodifikaci soukromého práva“. Práce na tomto právním předpisu byly zahájeny již na počátku roku 2000, věcný záměr nového občanského zákoníku přijala vláda svým usnesením ze dne 18. dubna 2001.V současnosti je návrh předkládán, jako sněmovní tisk č.362/0, do 2.čtení v PSP ČR, které začíná od 25.10.2011.Právní vztahy v zemědělství může výrazně negativně ovlivnit:

 

1. návrh ustanovení, souvisejícího  s věcnými právy k pozemkům a stavbám a nabytí stavby při koupi pozemku, a to v dobré víře, že stavba je součástí pozemku (§§ 3024 až 3028)

2. návrh ustanovení souvisejícího se závazkovým právem a změnou vlastnictví, které se dotýká zachování stávajících nájemních smluv k zemědělským pozemkům (§3039 a §§ 2197 2198).                                                                                                                                               

 

ad 1. §§ 3024 až 3028:

Věcná práva

Pozemky a stavby

§ 3024

Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

§ 3025

(1)  Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku.

(2)  Odstavec 1 platí obdobně pro stavbu, která má být zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.

 

§ 3026

(1)  Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

(2)  Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.

§ 3027

Zřídí-li vlastník k pozemku věcné právo ve prospěch třetí osoby, která věcné právo nabývá v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, považuje se vůči této osobě stavba za součást pozemku. Vlastník stavby je vůči zřizovateli věcného práva oprávněn požadovat náhradu za znehodnocení svého vlastnictví; je-li stavba zatížena zástavním právem, rozšiřuje se zástavní právo i na pohledávku na tuto náhradu.

                                                                                     

§ 3028

(1) Stanou-li se pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. To neplatí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona.

(2) Bylo-li vlastnické právo k pozemku zcizeno třetí osobě, která byla při nabytí vlastnického práva v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. Kdo vlastnil stavbu, má vůči zciziteli právo na náhradu ve výši ceny stavby ke dni zániku svého vlastnického práva; byla-li stavba zatížena zástavním právem, přechází zástavní právo na pohledávku na tuto náhradu.

 

Diskuse:

Návrh ustanovení §§ 3024 až 3026 se dotýká problému vztahu vlastníka stavby na pozemku jiného vlastníka.

 

 

Je zřejmé, že právní spojení stavby s pozemkem v jedinou nemovitou věc nelze ve všech situacích zajistit jednoduchým postupem. Je navrženo obnovit toto právní spojení dnem účinností nového zákona jen v těch případech, kdy dosavadní (tj. oddělené) vlastnické právo k pozemku i ke stavbě náleží téže osobě. Naopak v případech, kdy vlastnické právo k pozemku a ke stavbě náleží různým osobám, odkládá se právní spojení pozemku a stavby v jednu nemovitou věc až do doby, kdy se vlastnictví pozemku i stavby spojí v rukou jediného vlastníka. Za tím účelem je navrženo založit vlastníkovi pozemku zákonné předkupní právo ke stavbě a vlastníku stavby zákonné předkupní právo k pozemku, popřípadě k příslušné části pozemku, lze-li pozemek funkčně rozdělit. Zde k problémům nedochází.

 

Problém nastává v případě navrženého § 3028 odst. 2 ,u situace, kdy se převádí pozemek, na němž je zřízena některá ze staveb, které nepodléhají zápisu do katastru nemovitostí, jako jsou např. drobné stavby (typicky stavby s jedním nadzemním podlažím o zastavěné ploše do 16 m² a výšce do 4,5 m), stavby, které nejsou budovami, některé technické stavby a další. Z pohledu zemědělských staveb v tomto režimu se jedná např.o cesty, silážní žlaby, posklizňové linky, apod. Protože takové stavby nejsou zapsány do veřejného seznamu, nelze se opřít o zásadu veřejné důvěry v katastr, a není tedy ani vyloučen případ, kdy vlastník pozemku převede vlastnické právo k pozemku a nabyvatel bude vzhledem k okolnostem konkrétního případu v dobré víře, že nabývá vlastnické právo k pozemku i se stavbou,(viz § 3028 odst. 2).

 I v těchto případech má dojít k právnímu spojení stavby s pozemkem a k vzniku vlastnického práva nabyvatele.Zde je nutno upozornit, že se bude velmi těžko prokazovat nebo naopak vyvracet tvrzení nabyvatele o  nabytí v dobré víře. Dosavadní vlastník stavby podle návrhu sice musí být za ztrátu vlastnického práva odškodněn, a proto se mu zakládá právo na náhradu škody vůči zciziteli. Náhrada ve výši ceny stavby však ve svém důsledku nemůže vyřešit újmu způsobenou ztrátou stavby  z hlediska rozvoje dalšího podnikaní a může být v některých případech i příčinou ukončení podnikání.

 

Návrh řešení:

Považujeme za nutné doplnit úpravu tak, aby se ustanovení netýkalo staveb, které nepodléhají zápisu do katastru nemovitostí, jako jsou např. drobné stavby (typicky stavby s jedním nadzemním podlažím o zastavěné ploše do 16 m² a výšce do 4,5 m), stavby, které nejsou budovami, některé technické stavby a další. Z pohledu zemědělských staveb v tomto režimu se jedná např.o cesty, silážní žlaby, posklizňové linky,studny apod. Při použití navržené úpravy by mohla v praxi nastat situace, kdy někdo nabude takovou výše jmenovanou stavbu umístěnou na cizím pozemku a ani případná finanční kompenzace ve výši ceny stavby nemůže saturovat narušení podnikatelského záměru zemědělského podnikatele.

 

 

    

 ad 2. §3039 a §§ 2197, 2198

                                                             

Závazková práva

 

§ 3039

(1)  Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních přepisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

(2)  Nebylo-li nájemné, na které se vztahuje jiný právní předpis upravující jednostranné zvyšování nájemného, zvýšeno více než 1 rok přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, může být takové nájemné zvýšeno v prvním roce po nabytí účinnosti tohoto zákona nejvýše o třicet procent.

 

 

 

Změna vlastnictví

 

§ 2197

(1)  Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

(2)  Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.

 

§ 2198

(1)  Strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

(2)  Neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem.Nájemcova práva vůči osobě, se kterou nájemní smlouvu uzavřel, nejsou dotčena.

(3)  Jedná-li se o nemovitou věc, je výpovědní doba tříměsíční. Jedná-li se o movitou věc, je výpovědní doba jednoměsíční.

 

Diskuse:

Návrh podle § 3039 odpovídá standardním řešením,tj. že se nájem, se zřetelem k jeho dlouhodobosti, posuzuje od účinnosti nového zákona podle jeho úpravy - pokud jde o práva a povinnosti vzniklé za účinnosti nového zákona. Zároveň se navrhuje zmírňující ustanovení k ochraně nabytých práv spojených s tzv. starými nájmy.

Nepravá retroaktivita se však výslovně vylučuje u nájmu movitých věcí a u pachtu; v obou případech jde o důvody především praktické. Nájem movitých věcí je zpravidla krátkodobý, a proto není důvod měnit v jeho průběhu právní režim závazku. Naproti tomu u pachtu je třeba zohlednit, že platné právo pachtovní smlouvu neupravuje a nejčastější případy, které věcně odpovídají pachtu, upravuje dnes zákon o půdě; do nich návrh nemíní zasahovat. Ostatní případy nájemních smluv uzavřených za účinnosti dosavadního občanského zákoníku, které věcně odpovídají nově upravené pachtovní smlouvě, nejsou podle předkladatele takového významu, aby bylo nutné měnit právní režim nájmu přechodným ustanovením.

Problém vzniká tím, že navrhovaná dikce ustanovení zákona, (z pohledu zachování stávajících platných nájemních smluv), je znejistěna ustanoveními  § 2197 odst. 2  a  § 2198 odst. 2, která umožňují, v určitých případech, (pokud se vlastník pozemku změnil a pokud např. nový vlastník o nájemní smlouvě nevěděl nebo neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata), nového vlastníka zbavit povinnosti pronajímatele, vyplývající z platné nájemní smlouvy uzavřené s původním vlastníkem.

 

K ochraně smluvního nabyvatele vlastnického práva pronajaté věci předkladatel zákona navrhuje dvě zvláštní opatření :

1. Podle předkladatele není vyloučeno, že si nájemce a pronajímatel před zcizením ujednají k tíži pronajímatele takové povinnosti, které významně převýší, co pronajímateli ukládá zákon. Pro ten případ se navrhuje stanovit, že takové povinnosti na nového vlastníka přejdou, jen pokud o nich věděl.

2. Dále předkladatel navrhuje založit novému vlastníku právo vypovědět nájem, pokud věc koupil a neměl při koupi rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata. Chráněn je kupující a analogicky i ten, kdo k věci nabyl vlastnické právo směnou, nikoli ten, kdo věc nabyl bezúplatně. Ustanovení je formulováno tak, že se záměrně nedovolává dobré víry kupujícího (byť i tu de facto o dobrou víru jde), aby aplikační praxe nebyla svedena k tomu, že právní význam mají jen zápis nájemního práva do veřejného seznamu nebo výslovné upozornění prodávajícího. Naopak se předpokládá, že nabyvatel vyvine při uzavírání smlouvy takovou péči, jakou po něm lze se zřetelem k okolnostem případu očekávat, tj. že si např. kupovanou

 

 

nemovitou věc prohlédne, atd. Zanedbá-li kupující takovou pečlivost a přejde-li na něho nájem, je nájemce chráněn. Kupující může v takovém případě uplatnit práva z vadného plnění proti prodávajícímu, jsou-li pro to splněny podmínky. Nezanedbá-li ji, nájem na něho sice také přejde, ale kupující je chráněn zvláštním právem výpovědi. Využije-li kupující toto právo, je na nájemci, aby uplatnit svá práva vůči tomu, s kým uzavřel smlouvu.

 

 

Návrh řešení:

Považujeme za nutné doplnit úpravu tak, aby se ustanovení § 2197 odst. 2  a  § 2198 odst. 2, (která umožňují, v určitých případech, při změně vlastnictví pronajatého pozemku např.prodejem, pokud se vlastník pozemku změnil a pokud např. nový vlastník o nájemní smlouvě nevěděl nebo neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, nového vlastníka zbavit povinnosti pronajímatele, která vyplývá z platné nájemní smlouvy uzavřené s původním vlastníkem),explicitně nedotýkala nájmu zemědělských pozemků uzavřených podle dosavadních právních přepisů.